錢江晚報·小時新聞記者 徐叔競 黃磊
更能證明杭州學區房迎來尷尬期的是數據，準確地講，是房價。學區房價格的每次調整，反映的都是家長心態的變化，而更客觀的原因，則是各種相關教育政策的出臺。
前幾天，一則杭州城南近江四園的法拍房以單價4.59萬元成交的新聞，讓不少購房者感嘆“房價一夜跌回一年前”。去年1月，因為一紙關于崇文實驗學校原址上新辦崇文小學（公辦）的文件，讓原本對應杭州天地實驗小學的近江四園，喜提“崇文小學學區房”，房東們連夜漲價，甚至有已經收了買家定金的房東不惜賠償也要違約，近江四園的成交價一度高達7.3萬元/m2。
然而，喧囂過后，隨著去年多輪教育制度的改革，學區房的價值面臨重塑。從去年下半年開始，名校學區房量價齊跌，據錢報美好人居研究院統計，今年名校學區房樣本中1-7月僅成交522套，相比去年同期的1299套，下滑近6成。“5·17”新政后，學區房成交又有所回暖，目前初現企穩跡象。
那么，相比去年1~7月份，今年同期杭州學區房的成交有哪些變化？錢報美好人居研究院統計了成交比較活躍的杭州“第一梯隊”和“第二梯隊”學區房，發現了一些明顯的特征。
求智巷小區單價比去年跌了近3萬
降幅超15%的多為“老破小”
在這些成交相對活躍的學區房樣本成交均價中，其中市中心的文一街小學本部學區房是此次跌幅最大的一個，也是唯一跌幅超過20%的樣本。
文一街小學本部學區房，成交比較活躍的小區主要有石灰橋新村、白蕩海人家、郡楓華庭。去年1~7月，這三個小區成交的房源均價為元/m2，今年同期的成交均價降至元/m2，跌幅為21.6%。
文一街小學本部學區房跌幅如此顯著，據周邊中介經紀人分析，主要是因為該學區內的小區眾多，生源擁擠，“爆表”情況極其嚴重，很多意向購房者轉而將目光投向其他“爆表”相對不嚴重的學區房，從而導致價格跌了。
此外，樣本成交均價降幅超過15%的，還有學軍小學本部學區房（降幅18.01%）、學軍小學紫金港校區學區房（降幅17.67%）、天長小學本部學區房（降幅17.11%）、保俶塔實驗學校本部學區房（降幅16.46%）、安吉路小學實驗學校本部學區房（降幅15.2%）。
縱觀這些降幅比較大的學區房，有一個比較顯著的特點，就是基本上都是以純學區功能為主的“老破小”。
比如學軍小學本部學區房，作為杭州學區房的扛把子，區域內的文二新村和求智巷小區曾經屢屢創下杭州二手房成交單價之最；不過，從本次統計數據中可以看到，文二新村去年1~7月的成交均價為元/m2，今年同期則降為元/m2，單價跌了2萬多元；求智巷小區去年1~7月的成交均價為元/m2，今年同期降為元m2，單價跌了近3萬元。
而像天長小學本部學區房、保俶塔實驗學校本部學區房、安吉路實驗學校本部的學區房，比較有代表性的小區分別為向陽新村、浣紗路小區、金祝新村、松木場河西、直戒壇寺巷、環西新村等，基本上都是上世紀八九十年代的房子，面積普遍較小，居住舒適度一般。在如今改善需求占主流以及房票珍貴等現狀下，這些本身居住功能不盡人意、全靠學區功能支撐的老小區，其價格不可避免被“擠水分”。
文鼎苑均價比去年跌了近1萬
“神盤”如今逐漸回歸理性
在成交均價降幅超過15%的學區房樣本中，學軍小學紫金港校區的學區房是唯一一個并非以“老破小”小區為主的板塊，其成交主力文鼎苑、圣苑小區，都是交付僅十余年的商品房小區，戶型面積也普遍較大。而其降幅如此巨大，主要是因為暴漲后回歸理性。
憑借“雞娃”“孟母”成為神盤的文鼎苑，是去年杭州學區房暴漲風潮中的急先鋒。去年上半年，文鼎苑如日中天，一套58.37m2的二手房源以750萬元成交，折合單價約12.7萬元/m2。但到了去年下半年，學區房“只漲不跌”的神話破滅后，文鼎苑的二手房價開始持續下探，去年8月，文鼎苑一套61.18m2的房源，以473萬元成交，折合單價元/m2。在法拍房市場，文鼎苑也同樣一路降價：2021年4月，文鼎苑一套法拍房源成交單價10.25萬/m2；2021年7月，文鼎苑法拍房成交單價8.2萬元/m2；2022年1月，文鼎苑法拍房成交單價7.33萬元/m2。
經過持續半年多的下探和調整，如今，文鼎苑的成交價格初步企穩。根據統計，今年1~7月，文鼎苑共有16套房源成交，簽約均價為元/m2，相比去年同期的均價元/m2，差不多跌了1萬元/m2。據周邊中介經紀人介紹，去年上半年簽約均價中有不少存在價格做低的情況，實際成交價多在9萬~11萬元/m2；而今年7萬多元/m2的簽約均價則是比較實在的成交價格。根據透明售房網數據，今年7月19日，有一套87m2的房源以595萬元成交，單價約6.8萬元/m2。
事實上，隨著教育均衡化的到來，如今名校集團化辦學越來越普及，以后“滿城盡是名校學區房”，購房者的選擇會越來越多，這會進一步壓縮傳統名校學區房的溢價空間。而此前在名校集團化辦學中搶先分得一羹的小區，也會逐漸褪去光環，回歸其價值本身。
勝利實驗小學學區房逆勢上漲
高端改善板塊次新學區房價堅挺
在這些學區房樣本成交均價中，也有兩個樣本表現強勢，相比去年同期反而逆勢上漲。它們分別是勝利實驗小學學區房（漲幅7.6%）和文瀾實驗學校學區房（漲幅4.31%）。
其中，勝利實驗小學學區內成交活躍小區主要有新綠園、金色家園、贊成林風、金色海岸、陽光海岸，其中金色海岸和金色家園今年1~7月的成交均價都比去年同期大幅上漲。金色海岸今年成交的一套房源，單價高達約14.48萬元；金色家園今年成交了7套房源，成交均價為元/m2。
文瀾實驗學校學區內成交活躍小區主要有運河宸園、大河宸章、九龍倉碧璽等。其中，運河宸園今年1~7月成交了9套，均價元/m2，跟去年同期基本持平；碧璽今年成交了8套，均價比去年同期上漲了3000多元/m2；大河宸章今年成交了3套，均價比去年同期上漲了7000多元/m2。
這2個學區房樣本，都是杭州樓市傳統的高端改善居住板塊，前者位于杭州樓市天花板的南星橋沿江板塊，后者位于運河之畔的橋西板塊，板塊內小區都以大戶型次新豪宅為主。
事實上，今年杭州樓市的一個顯著特征，就是像普通學區房這樣的剛需房跌幅大，而豪宅價格一直比較堅挺。搖不到K11、IFC等紅盤的客戶，最終不少人無奈轉向購買二手房，這也導致帶有優質學區的高端次新二手房價格得以逆市上揚。
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