《岳陽樓記》全文有三百六十八字，共六段。

　　文章開頭即切入正題，敘述事情的本末緣起。以“慶歷四年春”點明時間起筆，格調莊重雅正；說滕子京為“謫守”，已暗喻對仕途沉浮的悲慨，為后文抒情設伏。下面僅用“政通人和，百廢具興”八個字，寫出滕子京的政績，引出重修岳陽樓和作記一事，為全篇文字的導引。

　　第二段，格調振起，情辭激昂。先總說“巴陵勝狀，在洞庭一湖”，設定下文寫景范圍。以下“銜遠山，吞長江”寥寥數語，寫盡洞庭湖之大觀勝概。一“銜”一“吞”，有氣勢。“浩浩湯湯，橫無際涯”，極言水波壯闊；“朝暉夕陰，氣象萬千”，概說陰晴變化，簡練而又生動。前四句從空間角度，后兩句從時間角度，寫盡了洞庭湖的壯觀景象。“前人之述備矣”一句承前啟后，并回應前文“唐賢今人詩賦”一語。這句話既是謙虛，也暗含轉機，經“然則”一轉，引出新的意境，由單純寫景，到以情景交融的筆法來寫“遷客騷人”的“覽物之情”，從而構出全文的主體。

　　三、四兩段是兩個排比段，并行而下，一悲一喜，一暗一明，像兩股不同的情感之流，傳達出景與情互相感應的兩種截然相反的人生情境。

　　第三段寫覽物而悲者。以“若夫”起筆，意味深長。這是一個引發議論的詞，又表明了虛擬的情調，而這種虛擬又是對無數實境的濃縮、提煉和升華，頗有典型意義。“若夫”以下描寫了一種悲涼的情境，由天氣的惡劣寫到人心的凄楚。這里用四字短句，層層渲染，漸次鋪敘。淫雨、陰風、濁浪構成了主景，不但使日星無光，山岳藏形，也使商旅不前；或又值暮色沉沉、“虎嘯猿啼”之際，令過往的“遷客騷人”有“去國懷鄉”之慨、“憂讒畏譏”之懼、“感極而悲”之情。

　　第四段寫覽物而喜者。以“至若”領起，打開了一個陽光燦爛的畫面。“至若”盡管也是列舉性的語氣，但從音節上已變得高亢嘹亮，格調上已變得明快有力。下面的描寫，雖然仍為四字短句，色調卻為之一變，繪出春風和暢、景色明麗、水天一碧的良辰美景。更有鷗鳥在自由翱翔，魚兒在歡快游蕩，連無知的水草蘭花也充滿活力。作者以極為簡練的筆墨，描摹出一幅湖光春色圖，讀之如在眼前。值得注意的是，這一段的句式、節奏與上一段大體相仿，卻也另有變奏。“而或”一句就進一步擴展了意境，增強了疊加詠嘆的意味，把“喜洋洋”的氣氛推向高潮，而“登斯樓也”的心境也變成了“寵辱偕忘”的超脫和“把酒臨風”的揮灑自如。

　　第五段是全篇的重心，以“嗟夫”開啟，兼有抒情和議論的意味。作者在列舉了悲喜兩種情境后，筆調突然激揚，道出了超乎這兩者之上的一種更高的理想境界，那就是“不以物喜，不以己悲”。感物而動，因物悲喜雖然是人之常情，但并不是做人的最高境界。古代的仁人，就有堅定的意志，不為外界條件的變化動搖。無論是“居廟堂之高”還是“處江湖之遠”，憂國憂民之心不改，“進亦憂，退亦憂”。這似乎有悖于常理，有些不可思議。作者也就此擬出一問一答，假托古圣立言，發出了“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”的誓言，曲終奏雅，點明了全篇的主旨。“噫！微斯人，吾誰與歸”一句結語，“如怨如慕，如泣如訴”，悲涼慷慨，一往情深，令人感喟。文章最后標明寫作時間，與篇首照應。

　　本文表現作者雖身居江湖，心憂國事，雖遭迫害，仍不放棄理想的頑強意志，同時，也是對被貶戰友的鼓勵和安慰。《岳陽樓記》的著名，是因為它的思想境界崇高。和它同時的另一位文學家歐陽修在為他寫的碑文中說，他從小就有志于天下，常自誦曰：“士當先天下之憂而憂，后天下之樂而樂也。”可見《岳陽樓記》末尾所說的“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”，是范仲淹一生行為的準則。孟子說：“達則兼善天下，窮則獨善其身”。這已成為封建時代許多士大夫的信條。范仲淹寫這篇文章的時候正貶官在外，“處江湖之遠”，本來可以采取獨善其身的態度，落得清閑快樂，但他提出正直的士大夫應立身行一的準則，認為個人的榮辱升遷應置之度外，“不以物喜，不以己悲”要“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”，勉勵自己和朋友，這是難能可貴的。這兩句話所體現的精神，那種吃苦在前，享樂在后的品質，無疑仍有教育意義。